Jumat, 23 April 2010

MUSYARAKAH MUTANAQISHAH

MUSYARAKAH MUTANAQISHAH

a. Definisi Musyarakah Mutanaqishah
Musyarakah mutanaqishah merupakan produk turunan dari akad musyarakah, yang merupakan bentuk akad kerjasama antara dua pihak atau lebih. Kata dasar dari musyarakah adalah syirkah yang berasal dari kata syaraka-yusyriku-syarkan-syarikan-syirkatan (syirkah), yang berarti kerjasama, perusahaan atau kelompok/kumpulan. Musyarakah atau syirkah adalah merupakan kerjasama antara modal dan keuntungan. Sementara mutanaqishah berasal dari kata yatanaqishu-tanaqish-tanaqishan-mutanaqishun yang berarti mengurangi secara bertahap.
Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau asset. Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain. Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada pihak lain.
Implementasi dalam operasional perbankan syariah adalah merupakan kerjasama antara bank syariah dengan nasabah untuk pengadaan atau pembelian suatu barang (benda). Dimana asset barang tersebut jadi milik bersama. Adapun besaran kepemilikan dapat ditentukan sesuai dengan sejumlah modal atau dana yang disertakan dalam kontrak kerjasama tersebut. Selanjutnya nasabah akan membayar (mengangsur) sejumlah modal/dana yang dimiliki oleh bank syariah. Perpindahan kepemilikan dari porsi bank syariah kepada nasabah seiring dengan bertambahnya jumlah modal nasabah dari pertambahan angsuran yang dilakukan nasabah. Hingga angsuran berakhir berarti kepemilikan suatu barang atau benda tersebut sepenuhnya menjadi milik nasabah. Penurunan porsi kepemilikan bank syariah terhadap barang atau benda berkurang secara proporsional sesuai dengan besarnya angsuran.
Selain sejumlah angsuran yang harus dilakukan nasabah untuk mengambil alih kepemilikan, nasabah harus membayar sejumlah sewa kepada bank syariah hingga berakhirnya batas kepemilikan bank syariah. Pembayaran sewa dilakukan bersamaan dengan pembayaran angsuran. Pembayaran angsuran merupakan bentuk pengambilalihan porsi kepemilikan bank syariah. Sedangkan pembayaran sewa adalah bentuk keuntungan (fee) bagi bank syariah atas kepemilikannya terhadap aset tersebut. Pembayaran sewa merupakan bentuk kompensasi kepemilikan dan kompensasi jasa bank syariah.
b. Ketentuan Pokok Musyarakah Mutanaqishah
Di dalam musyarakah mutanaqishah terdapat unsur kerjasama (syirkah) dan unsur sewa (ijarah). Kerjasama dilakukan dalam hal penyertaan modal atau dana dan kerjasama kepemilikan. Sementara sewa merupakan kompensasi yang diberikan salah satu pihak kepada pihak lain. Ketentuan pokok yang terdapat dalam musyarakah mutanaqishah merupakan ketentuan pokok kedua unsur tersebut.
Berkaitan dengan syirkah, keberadaan pihak yang bekerjasama dan pokok modal, sebagai obyek akad syirkah, dan shighat (ucapan perjanjian atau kesepakatan) merupakan ketentuan yang harus terpenuhi. Sebagai syarat dari pelaksanaan akad syirkah [1] masing-masing pihak harus menunjukkan kesepakatan dan kerelaan untuk saling bekerjasama, [2] antar pihak harus saling memberikan rasa percaya dengan yang lain, dan [3] dalam pencampuran pokok modal merupakan pencampuran hak masing-masing dalam kepemilikan obyek akad tersebut.
Sementara berkaitan dengan unsur sewa ketentuan pokoknya meliputi; penyewa (musta’jir) dan yang menyewakan (mu’jir), shighat (ucapan kesepakatan), ujrah (fee), dan barang/benda yang disewakan yang menjadi obyek akad sewa. Besaran sewa harus jelas dan dapat diketahui kedua pihak.
Dalam syirkah mutanaqishah harus jelas besaran angsuran dan besaran sewa yang harus dibayar nasabah. Dan, ketentuan batasan waktu pembayaran menjadi syarat yang harus diketahui kedua belah pihak. Harga sewa, besar kecilnya harga sewa, dapat berubah sesuai kesepakatan. Dalam kurun waktu tertentu besar-kecilnya sewa dapat dilakukan kesepakatan ulang.
c. Aspek Hukum Musyarakah Mutanaqishah
Lembaga perbankan adalah highly regulated industry, apalagi perbankan syariah selain terikat oleh rambu-rambu hukum positif sistem operasional bank syariah juga terikat erat dengan hukum Allah, yang pelanggarannya berakibat kepada kemadharatan di dunia dan akherat. Oleh karena uniknya peraturan yang memagari seluruh transaksi perbankan syariah tersebut, dalam kajian ini akan dicoba dibahas mengenai pelaksanaan akad terutama musyarakah mutanaqishah yang dapat dilaksanakan di bank syariah. Kajian ini dilakukan dengan melihat kesesuaiannya dengan hukum positif di Indonesia, yaitu hukum perdata KUH Perdata dan Hukum Islam.
Sandaran hukum Islam pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah, pada saat ini, dapat disandarkan pada akad musyarakah (kemitraan) dan ijarah (sewa). Karena di dalam akad musyarakah mutanaqishah terdapat unsur syirkah dan unsur ijarah.
Dalil hukum musyarakah adalah:
1. Al-Qur’an Surat Shad [38], ayat 24:
…وَإِنَّ آَثِيْرًا مِنَ الْخُلَطَاءِ لَيَبْغِيْ بَعْضُهُمْ عَلَى بَعْضٍ، إِلاَّ الَّذِيْنَ آمَنُوْا وَعَمِلُوا
الصَّالِحَاتِ وَقَلِيْلٌ مَا هُمْ…
"…Dan sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang bersyarikat itu sebagian dari mereka berbuat zalim kepada sebagian lain, kecuali orang yang beriman dan mengerjakan amal shaleh; dan amat sedikitlah mereka ini…."
2. Al-Qur’an Surat al-Ma’idah [5], Ayat 1:
يَاأَيُّهَا الَّذِيْنَ آمَنُوْا أَوْفُوْا بِالْعُقُوْدِ …
“Hai orang yang beriman! Penuhilah akad-akad itu….”
3. Hadis riwayat Abu Daud dari Abu Hurairah, Rasulullah SAW berkata:
انَ �� إِذَا خَ �� احِبَهُ، فَ �� دُهُمَا صَ �� نْ أَحَ �� مْ يَخُ �� إِنَّ اللهَ تَعَالَى يَقُوْ لُ: أَنَا ثَالِثُ الشَّرِيْكَيْنِ مَا لَ
أَحَدُهُمَا صَاحِبَهُ خَرَجْتُ مِنْ بَيْنِهِمَا.
“Allah swt. berfirman: ‘Aku adalah pihak ketiga dari dua orang yang bersyarikat selama salah satu pihak tidak mengkhianati pihak yang lain. Jika salah satu pihak telah berkhianat, Aku keluar dari mereka.” (HR. Abu Daud, yang dishahihkan oleh al-Hakim, dari Abu Hurairah).
4. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf:
سْلِمُونَ �� ا وَالْمُ �� لَّ حَرَامً �� اَلصُّلْحُ جَائِزٌ بَيْنَ الْمُسْلِمِينَ إِلاَّ صُلْحًا حَرَّمَ حَلاَلاً أَوْ أَحَ
عَلَى شُرُوطِهِمْ إِلاَّ شَرْطًا حَرَّمَ حَلاَلاً أَوْ أَحَلَّ حَرَامًا.
“Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram.”
5. Kaidah fiqh:
ى �� لٌ عَلَ �� دُلَّ دَلِيْ �� ةُ إِلاَّ أَ نْ يَ �� امَلاَتِ اْلإِبَاحَ �� ى الْمُعَ �� لُ فِ �� اَلأَصْ
تَحْرِيْمِهَا.
“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.”
Dalil hukum Ijarah adalah:
1. Al-Qur’an Surat al-Zukhruf [43], ayat 32:
دُّنْيَا، �� اةِ ال �� ي الْحَيَ �� شَتَهُمْ فِ �� نَهُمْ مَعِيْ �� سَمْنَا بَيْ �� نُ قَ �� كَ، نَحْ �� تَ رَبِّ �� سِمُوْنَ رَحْمَ �� مْ يَقْ �� أَهُ
تُ �� خْرِيًّا، وَرَحْمَ �� ضًا سُ �� ضُهُمْ بَعْ �� ذَ بَعْ �� اتٍ لِيَتَّخِ �� ضٍ دَرَجَ �� وْقَ بَعْ �� ضَهُمْ فَ �� ا بَعْ �� وَرَفَعْنَ
رَبِّكَ خَيْرٌ مِمَّا يَجْمَعُوْنَ.
“Apakah mereka yang membagi-bagikan rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar seba-gian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. Dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan.”
2. Al-Qur’an Surat al-Baqarah [2], ayat 233:
اآتَيْتُمْ �� لَّمْتُمْ مَ �� يْكُمْ إِذَا سَ �� احَ عَلَ �� لاَ جُنَ �� مْ فَ �� سْتَرْضِعُوْا أَوْلاَدَآُ �� مْ أَنْ تَ �� ...وَإِنْ أَرَدْتُ
بِالْمَعْرُوْفِ، وَاتَّقُوا اللهَ، وَاعْلَمُوْا أَنَّ اللهَ بِمَاتَعْمَلُوْنَ بَصِيْرٌ.
“…Dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, tidak dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. Bertaqwalah kepada Allah; dan ketahuilah bahwa Allah Maha Melihat apa yang kamu kerjakan.”
3. Al-Qur’an Surat al-Qashash [28], ayat 26:
تَأْجَرْتَ �� نِ اسْ �� رَ مَ �� تَأْجِرْهُ، إِنَّ خَيْ �� تِ اسْ �� دَاهُمَا يَآأَبَ �� تْ إِحْ �� قَالَ
الْقَوِيُّ اْلأَمِيْنُ.
“Salah seorang dari kedua wanita itu berkata, ‘Hai ayahku! Ambillah ia sebagai orang yang bekerja (pada kita), karena sesungguhnya orang yang paling baik yang kamu ambil untuk bekerja (pada kita) adalah orang yang kuat lagi dapat dipercaya.”
4. Hadis riwayat Ibn Majah dari Ibnu Umar, bahwa Nabi bersabda:
أَعْطُوا اْلأَجِيْرَ أَجْرَهُ قَبْلَ أَنْ يَجِفَّ عَرَقُهُ.
“Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.”
5. Hadis riwayat ‘Abd ar-Razzaq dari Abu Hurairah dan Abu Sa’id al-Khudri, Nabi s.a.w. bersabda:
مَنِ اسْتَأْجَرَ أَجِيْرًا فَلْيُعْلِمْهُ أَجْرَهُ.
“Barang siapa mempekerjakan pekerja, beritahukanlah upahnya.”
6. Hadis riwayat Abu Daud dari Sa`d Ibn Abi Waqqash, ia berkata:
ا �� ا، فَنَهَانَ �� اءِ مِنْهَ �� عِدَ بِالْمَ �� زَّرْعِ وَمَاسَ �� آُنَّا نُكْرِي اْلأَرْ ضَ بِمَا عَلَى السَّوَاقِيْ مِنَ ال
ذَهَبٍ أَوْ �� ا بِ �� ا أَنْ نُكْرِيَهَ �� كَ وَأَمَرَنَ �� نْ ذَلِ �� لَّمَ عَ �� هِ وَسَ �� هِ وَآلِ �� لَّى اللهُ عَلَيْ �� وْلُ اللهِ صَ �� رَسُ
فِضَّةٍ.
“Kami pernah menyewankan tanah dengan (bayaran) hasil pertaniannya; maka, Rasulullah melarang kami melakukan hal tersebut dan memerintahkan agar kami menyewakannya dengan emas atau perak.”
7. Hadis Nabi riwayat Tirmidzi dari ‘Amr bin ‘Auf:
سْلِمُونَ �� ا وَالْمُ �� لَّ حَرَامً �� لاَ لاً أَوْ أَحَ �� اَلصُّلْحُ جَائِزٌ بَيْنَ الْمُسْلِمِينَ إِلاَّ صُلْحًا حَرَّمَ حَ
عَلَى شُرُوطِهِمْ إِلاَّ شَرْطًا حَرَّمَ حَلاَلاً أَوْ أَحَلَّ حَرَامًا.
“Perdamaian dapat dilakukan di antara kaum muslimin kecuali perdamaian yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram; dan kaum muslimin terikat dengan syarat-syarat mereka kecuali syarat yang mengharamkan yang halal atau menghalalkan yang haram.”
4
8. Kaidah fiqh:
ى ���� لٌ عَلَ ���� دُلَّ دَلِيْ ���� ةُ إِلاَّ أَنْ يَ ���� امَلاَتِ اْلإِبَاحَ ���� ي الْمُعَ ���� لُ فِ ���� اَلأَصْ
تَحْرِيْمِهَا.
“Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.”
دَرْءُ الْمَفَاسِدِ مُقَدَّمٌ عَلَى جَلْبِ الْمَصَالِحِ
“Menghindarkan mafsadat (kerusakan, bahaya) harus didahulukan atas mendatangkan kemaslahatan.”
Kajian pada KUH Perdata:
Melihat pada ketentuan pokok akad musyarakah dan ijarah di atas, keduanya memiliki kesesuaian dalam Pasal 1313 KUH Perdata, perjanjian diberi pengertian sebagai “suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”. Dimana pihak satu berjanji kepada pihak lain atau dimana dua orang yang saling berjanji untuk melaksanakan sesuatu hal. Dalam hal ini adalah bank syariah dan nasabah saling berjanji.
Dari peristiwa itulah timbul suatu hubungan antara dua pihak tersebut yang dinamakan perikatan. Dengan demikian hubungan antara perikatan dan perjanjian adalah bahwa perjanjian itu menimbulkan perikatan. Pihak yang satu dapat menuntut realisasi dari apa yang diperjanjikan oleh pihak lain dan dapat menuntutnya di depan hakim jika tuntutan dari apa yang diperjanjikan itu tidak dipenuhi secara sukarela.
Pasal 1338 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata berbunyi: “Semua perjanjian yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang bagi mereka yang membuatnya. Suatu perjanjian tidak dapat ditarik kembali selain dengan sepakat kedua belah pihak. Suatu perjanjian harus dilaksanakan dengan itikad baik”, pasal ini memberikan kebebasan untuk membuat berbagai macam perjanjian yang isinya tentang apa saja asalkan tidak bertentangan dengan undang-undang. Pasal inilah yang mendasari lahirnya perjanjian-perjanjian seperti perjanjian yang dibuat oleh pihak bank dan pihak pengguna jasa layanan bank yang berfungsi sebagai undang-undang bagi para pihak.
Syarat-syarat yang harus dipenuhi agar suatu perjanjian menjadi sah dalam kitab Undang-Undang Hukum Perdata buku ketiga Tentang Perikatan bab kedua bagian kedua tentang syarat-syarat yang diperlukan untuk sahnya perjanjian yang dimulai dari pasal 1320 sampai dengan pasal 1337. Secara garis besar syarat-syarat tersebut dapat dilihat pada pasal 1320, yang menyebutkan untuk sahnya suatu perjanjian diperlukan empat syarat sebagai berikut :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan diri;
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
3. Suatu hal tertentu;
4. Suatu sebab yang halal.
Syarat-syarat yang disebutkan pada pasal 1320 di atas dapat dibedakan menjadi syarat subjektif dan syarat objektif. Dua syarat yang disebutkan pertama pada pasal 1320 disebut syarat subjektif yang apabila syarat tidak terpenuhi maka perjanjian dapat dimintakan pembatalan (canceling) sedangkan dua syarat yang terakhir disebut syarat objektif yang apabila ternyata tidak terpenuhi maka perjanjian akan batal demi hukum (null and void) yang artinya perjanjian tersebut tidak pernah ada atau dengan kata lain usaha pihak yang disebut di dalam perjanjian gagal melahirkan suatu perikatan. Apabila syarat sah perjanjian tersebut sudah terpenuhi semua maka perjanjian tersebut sudah dapat dikatakan sah.
d. Ilustrasi Musyarakah Mutanaqishah
Bagan Alur
pembiayaan musyarakah mutanaqishah
BANK SYARIAH NASABAH DEVELOPER 3214563 4
1. Negosiasi Angsuran dan Sewa
2. Akad/kontrak Kerjasama
3. Beli barang (Bank/nasabah)
4. Mendapat Berkas dan Dokumen
5. Nasabah Membayar Angsuran dan Sewa
6. Bank Syariah Menyerahkan Hak Kepemilikannya
Tahapan dalam pembiayaan Musyarakah Mutanaqishah untuk pengadaan suatu barang, adalah:
1. Nasabah mengajukan permohonan kepada bank untuk menjadi mitra dalam pembiayaan/pembelian suatu barang yang dibutuhkan nasabah dengan menjelaskan data nasabah, diantaranya berkaitan dengan pendapatan per bulan nasabah, sumber pengembalian dana untuk pelunasan kewajiban nasabah, serta manfaat dan tingkat kebutuhan nasabah atas barang sebut. Pengajuan permohonan dilengkapi dengan persyaratan administratif pengajuan pembiayaan yang berlaku pada masing-masing bank dan yang telah ditentukan dalam pembiayaan syariah.
2. Petugas bank akan menganalisa kelayakan nasabah untuk mendapatkan barang tersebut secara kualitatif maupun kuantitatif.
3. Apabila permohonan nasabah layak disetujui oleh komite pembiayaan, maka bank menerbitkan surat persetujuan pembiayaan (offering letter) yang didalamnya antara lain:
a. Spesifikasi barang yang disepakati;
b. Harga barang;
c. Jumlah dana bank dan dana nasabah yang disertakan;
d. Jangka waktu pelunasan pembiayaan;
e. Cara pelunasan (model angsuran);
f. Besarnya angsuran dan biaya sewa yang dibebankan nasabah.
4. Apabila nasabah menyetujui persyaratan yang dicantumkan dalam offering letter tersebut, maka pihak bank dan/atau nasabah dapat menghubungi distributor/agen untuk ketersediaan barang tersebut sesuai dengan spesifikasinya.
5. Dilakukan akad musyarakah mutanaqishah antara bank dan nasabah yang memuat persyaratan penyertaan modal (kemitraan), persyaratan sewa menyewa dan sekaligus pengikatan jaminan berupa barang yang diperjualbelikan tersebut serta jaminan tambahan lainnya.
Penyerahan barang dilakukan oleh distributor/agen kepada bank dan nasabah, setelah bank dan nasabah melunasi harga pembelian barang kepada distributor/agen. Setelah barang diterima bank dan nasabah, pihak bank akan melanjutkan menyerahkan barang tersebut kepada pihak nasabah dengan menerbitkan surat tanda terima barang dengan penjelasan spesifikasi barang yang telah disepakati.
e. Simulasi Model Musyarakah Mutanaqishah
Rumus akad musyarakah mutanaqishah
1. P = B0 + C0
P : Harga Barang
B0 : Nilai Kontribusi Bank Syariah
C0 : Nilai Kontribusi Nasabah
Dimana:
C0 = C0
C1 = C0 + r0R + A
C2 = C1 + r1R + A
C3 = C2 + r2R + A
....................
Cn = Cn-1 + rn-1R + A
Dimana:
C0 = C0
C1 = C0 + r0R + A
C2 = C0 + r0R + A + r1R + A = C0 + R(r0 + r1) + 2A
C3 = C0 + r0R + A + r1R + A + r3R + A = C0 + R(r0 + r1 + r2) + 3A
..................................
Cn = C0 + R(r0 + r1 + r2 + ... + rn-1) + nA
Cn = C0 + PR(C0 + C1 + C2 + ... + Cn-1) + nA karena ri = PCi
Oleh karena PRx=, maka
C1 = C0 + xC0 + A = (1 + x)C0 + A
C2 = C0 + x(C0 + C0 + xC0 + A) + 2A = (1 + 2x + x2)C0 + (x+2)A
C3 = C0 + x[C0 + C0 + xC0 + A + C0 + (C0 + C0 + xC0 + A) + 2A] + 3A
= (1 + 3x + 3x2 + x3)C0 + (x2 + 3x + 3)A
.........................
Untuk itu:
C1 = (1+x)C0 + A
C2 = (1+x)2C0 + (x + 2)A
C3 = (1+x)3C0 + (x2 + 3x + 3)A
C4 = (1+x)4C0 + (x3 + 4x2 + 6x + 4)A
........................
()()AxxCxCnnn⎥⎦⎤⎢⎣⎡−+++=1110
2. M = R + A
M : Total pembayaran per periode
R : Sewa per periode
A : Pembayaran angsuran nasabah per periode
ARM+=
()[]()[]()111110−++−+−+=nnnxCxPxxR 8
()()()11110−++−+−+=nnnxCxxxPRxR
()()()11110−++−+−+=nnnxCxxRRPxx untuk itu RxP=
()[]()1110−+−+=nnxCPxx
()()1110−++=nnxBxx
Jadi, M ()()1110−++=nnxBxx
3. ri = Ci/P
ri : Rasio kepemilikan nasabah
Ci : nilai kepemilikan nasabah
P : Harga barang
4. []1)1()1(0−++−=nnxCxPxA
A : Angsuran per bulan
x : R/P
n : Jangka Waktu
C0 : Nilai Kontribusi Nasabah
5. PRx= Internal Rate Return (IRR)
Simulasi model terlampir
f. Risiko yang timbul dalam Musyarakah Mutanaqishah
1. Risiko kepemilikan
Dalam pembiayaan musyarakah mutanaqishah, status kepemilikan barang masih menjadi milik bersama antara pihak bank syariah dan nasabah. Hal ini merupakan konsekuensi dari pembiayaan musyarakah mutanaqishah, dimana kedua belah pihak ikut menyertakan dananya untuk membeli barang.
Pada saat transfer kepemilikan barang, pihak nasabah dapat menguasai kepemilikan barang sepenuhnya setelah dilakukan pembayaran bagian bank syariah oleh nasabah beserta besaran uang sewa yang disepakati bersama.
2. Risiko Regulasi Praktek musyarakah mutanaqishah untuk pembiayaan barang terikat dengan peraturan atau regulasi yang berlaku. Salah satu regulasi yang diberlakukan untuk pola musyarakah mutanaqishah adalah masalah pembebanan Pajak Pertambahan Nilai (PPN) pada kepemilikan barang.
Pengenaan PPN didasarkan atas Undang-undang No. 18 Tahun 2000 yang merupakan perubahan atas Undang-undang No. 8 Tahun 1983. Dimana penyerahan barang kena pajak dan jasa kena pajak merupakan obyek pajak di dalam UU PPN dan Pajak Penjualan atas Barang Mewah. Undang-undang ini menyatakan bahwa segala jenis barang, berwujud baik bergerak ataupun tidak bergerak, maupun barang tidak berwujud merupakan obyek PPN.
Pada pembiayaan musyarakah mutanaqishah berpotensi kena pajak dilihat dari beberapa ketentuan berikut ini, yaitu:
Pasal 1 angka 2 menyatakan bahwa Barang adalah barang berwujud, yang menurut sifat atas hukumnya dapat berupa barang bergerak atau barang tidak bergerak, dan barang tidak berwujud.
Pasal 1 angka 3 menyatakan bahwa Barang Kena Pajak adalah barang sebagaimana dimaksud dalam angka 2 yang dikenakan pajak berdasarkan undang-undang ini.
Pasal 1 angka 5 menyatakan bahwa jasa adalah setiap kegiatan berdasarkan suatu perikatan atau perbuatan hukum yang menyebabkan suatu barang atau fasilitas atau kemudahan atau hak bersedia untuk dipakai, termasuk jasa yang dilakukan untuk menghasilkan barang karena pesanan atau permintaan dengan bahan dan atas petunjuk dari pemesan.
Pasal 1 angka 6 menyatakan bahwa Jasa Kena Pajak adalah sebagaimana dimaksud dalam angka 5 yang dikenakan pajak berdasarkan undang-undang ini.
Pasal 1 angka 12 menyatakan bahwa perdagangan adalah kegiatan usaha membeli dan menjual, termasuk kegiatan tukar menukar barang, tanpa mengubah bentuk atau sifatnya.
Pasal 1A ayat (1) huruf a menyatakan bahwa termasuk dalam pengertian penyerahan Barang Kena Pajak adalah penyerahan hak atas Barang Kena Pajak karena suatu perjanjian. Penjelasan pasal ini menyatakan bahwa perjanjian yang dimaksud dalam ketentuan ini meliputi jual beli, tukar menukar, jual beli dengan angsuran, atau perjanjian lain yang mengakibatkan penyerahan hak atas barang.
Pasal 4A ayat (3) jo. Pasal 5 huruf d dan pasal 8 huruf a Peraturan Pemerintah No. 144 Tahun 2000 tentang jenis Barang dan Jasa yang tidak dikenakan PPN pada jasa perbankan disesuaikan dengan ketentuan sebagaimana diatur dalam Undang-undang No. 7 Tahun 1992 yang telah diubah dengan Undang-undang No. 10 Tahun 1998. Yaitu, jasa-jasa yang merupakan kegiatan pokok perbankan yang tidak bisa dilakukan oleh lembaga non bank.
Surat Edaran Dirjen Pajak Nomor SE-15/PJ.5/1990, berkaitan dengan batasan jasa perbankan yang tidak dikenakan PPN.
3. Risiko Pasar
Ketentuan pasar akan menyebabkan terjadinya fluktuasi harga suatu barang. Perbedaan wilayah atas kerjasama muasyarakah tersebut akan menyebabkan perbedaan harga. Jadi bank syariah tidak bisa menyama-ratakan harga di. Disamping itu, Dalam pembiayaan kepemilikan barang dengan skim musyarakah mutanaqishah merupakan bentuk pembelian barang secara bersama-sama antara pihak bank syariah dengan nasabah. Dimana kepemilikan bank akan berkurang sesuai dengan besaran angsuran yang dilakukan nasabah atas pokok modal bank bersangkutan. Disamping besaran angsuran yang harus di bayar nasabah, dalam skim musyarakah mutanaqishah terdapat harga sewa yang harus di bayar nasabah tiap bulannya sebagai kompensasi keuntungan bank.
Dalam sewa dapat berfluktuasi sesuai dengan situasi dan kondisi saat berlangsungnya akad kerjasama tersebut. Sewa yang ditentukan atas obyek barang akan dipengaruhi oleh; [1] waktu terjadinya kesepakatan, [2] tempat/wilayah, [3] supply dan demand atas barang tersebut.
4. Risiko Kredit (pembiayaan)
Proses pelaksanaan pembiayaan musyarakah mutanaqishah yang dilakukan dengan cara mengangangsur setiap bulan akan terkena risiko kredit. Dimana dimungkinkan tejadinya wan prestasi dari pihak nasabah yang tidak mampu menunaikan kewajibannya setiap bulan. Ketidakmampuan nasabah melaksanakan kewajibannya untuk membayar angsuran setiap bulan berakibat pada kegagalan kontrak yang dapat menjadi penyebab munculnya kerugian pihak bank syariah.
g. Keunggulan dan Kelemahan Musyarakah Mutanaqishah
Penerapan akad musyarakah mutanaqishah memiliki beberapa keunggulan sebagai pembiayaan syariah, diantaranya adalah:
1. Bank Syariah dan nasabah sama-sama memiliki atas suatu aset yang menjadi obyek perjanjian. Karena merupakan aset bersama maka antara bank syariah dan nasabah akan saling menjaga atas aset tersebut.
2. Adanya bagi hasil yang diterima antara kedua belah pihak atas margin sewa yang telah ditetapkan atas aset tersebut.
3. Kedua belah pihak dapat menyepakati adanya perubahan harga sewa sesuai dengan waktu yang telah ditentukan dengan mengikuti harga pasar.
4. Dapat meminimalisir risiko financial cost jika terjadi inflasi dan kenaikan suku bunga pasar pada perbankan konvensional.
5. Tidak terpengaruh oleh terjadinya fluktuasi bunga pasar pada bank konvensional, dan/atau fluktuasi harga saat terjadinya inflasi.
Adapun kelemahan yang muncul dalam akad musyarakah mutanaqishah ketika diterapkan sebagai bentuk pembiayaan syariah adalah:
1. Risiko terjadinya pelimpahan atas beban biaya transaksi dan pembayaran pajak, baik pajak atas hak tanggungan atau pajak atas bangunan, serta biaya-biaya lain yang mungkin dapat menjadi beban atas aset tersebut.
2. Berkurangnya pendapatan bank syariah atas margin sewa yang dibebankan pada aset yang menjadi obyek akad.
Cicilan atas beban angsuran di tahun-tahun pertama akan terasa memberatkan bagi nasabah, dan menjadi ringan tahun-tahun berikutnya.
h. Penutup
Pada skim konvensional dan murabahah, tingkat harga cicilan barang yang menentukan tingkat keuntungan Bank. Cicilan ini dipengaruhi oleh harga pokok barang, harga barang yang dibeli nasabah, lamanya cicilan dan besarnya Down-Payment (DP).
Pada skim murabahah, tingkat suku bunga dan waktu pencicilan menjadi bench mark terhadap besarnya margin penjualan pada harga barang yang dibeli nasabah. Dimana tingkat cicilan bersifat tetap untuk jangka waktu tertentu.
Pihak Bank lebih menyenangi waktu pencicilan (pelunasan) dibawah 10 tahun daripada lebih dari 10 tahun. Hal ini disebabkan adanya resiko bahwa nilai uang yang dikaitkan dengan waktu dan kemungkinan tidak mismatch antara asset dan likuiditas akibat perubahan yang terjadi pada besarnya margin dari hasil pembiayaan dan bagi hasil yang harus dibayar kepada pihak ketiga yang berasal dari dana pihak ketiga.
Dalam kaitannya misalnya dengan harga sebuah rumah, ada survey dari suatu lembaga bahwa masyarakat menginginkan cicilan bersifat flat (tetap), DP sebesar 15 % dari harga rumah/barang dan cicilan tidak lebih besar dari 20 % pendapatan.
Bagaimana dengan penerapan skim musyarakah mutanaqisah? Skim ini cocok untuk waktu yang panjang melebihi 10 tahun pelunasan. Bagi Bank, keuntungan didapat bukan dari nilai cicilan tapi nilai sewa. Dengan waktu yang panjang nilai cicilan akan rendah sedangkan sewa bisa disesuaikan untuk kurun waktu tertentu.
Bagi Bank Syariah, penerapan skim musyarakah mutanaqisah harus mendapatkan keuntungan sama atau lebih besar apabila Bank menerapkan murabahah plus resiko yang sama atau lebih kecil.
TABEL PEMBIAYAAN RUMAH
Dengan Akad Musyarakah Mutanaqishah
Porsi Nasabah Awal
28.800.000
Porsi Bank Syariah Awal
115.200.000
Harga Jual Rusun dari Developer
144.000.000
Rate Margin Sewa
15,00%
Harga Sewa (bulan)
1.440.000
Angsuran Pokok (bulan)
640.000
Jangka Waktu Pembiayaan (bulan)
180
IRR
0,0100
Bln
Sewa
Angsuran Pokok
Angsuran per Bulan
Rasio Porsi Nasabah
Rasio Porsi Bank
Porsi Nasabah
Porsi Bank
A
B
C
D
E
F
G
20,00%
80,00%
28.800.000
115.200.000
1
1.440.000
640.000
2.080.000
20,44%
79,56%
29.440.000
114.560.000
2
1.427.200
640.000
2.067.200
20,89%
79,11%
30.080.000
113.920.000
3
1.420.800
640.000
2.060.800
21,33%
78,67%
30.720.000
113.280.000
4
1.414.400
640.000
2.054.400
21,78%
78,22%
31.360.000
112.640.000
5
1.408.000
640.000
2.048.000
22,22%
77,78%
32.000.000
112.000.000
6
1.401.600
640.000
2.041.600
22,67%
77,33%
32.640.000
111.360.000
7
1.395.200
640.000
2.035.200
23,11%
76,89%
33.280.000
110.720.000
8
1.388.800
640.000
2.028.800
23,56%
76,44%
33.920.000
110.080.000
9
1.382.400
640.000
2.022.400
24,00%
76,00%
34.560.000
109.440.000
10
1.376.000
640.000
2.016.000
24,44%
75,56%
35.200.000
108.800.000
11
1.369.600
640.000
2.009.600
24,89%
75,11%
35.840.000
108.160.000
12
1.363.200
640.000
2.003.200
25,33%
74,67%
36.480.000
107.520.000
13
1.356.800
640.000
1.996.800
25,78%
74,22%
37.120.000
106.880.000
14
1.350.400
640.000
1.990.400
26,22%
73,78%
37.760.000
106.240.000
13
15
1.344.000
640.000
1.984.000
26,67%
73,33%
38.400.000
105.600.000
16
1.337.600
640.000
1.977.600
27,11%
72,89%
39.040.000
104.960.000
17
1.331.200
640.000
1.971.200
27,56%
72,44%
39.680.000
104.320.000
18
1.324.800
640.000
1.964.800
28,00%
72,00%
40.320.000
103.680.000
19
1.318.400
640.000
1.958.400
28,44%
71,56%
40.960.000
103.040.000
20
1.312.000
640.000
1.952.000
28,89%
71,11%
41.600.000
102.400.000
21
1.305.600
640.000
1.945.600
29,33%
70,67%
42.240.000
101.760.000
22
1.299.200
640.000
1.939.200
29,78%
70,22%
42.880.000
101.120.000
23
1.292.800
640.000
1.932.800
30,22%
69,78%
43.520.000
100.480.000
24
1.286.400
640.000
1.926.400
30,67%
69,33%
44.160.000
99.840.000
25
1.280.000
640.000
1.920.000
31,11%
68,89%
44.800.000
99.200.000
26
1.273.600
640.000
1.913.600
31,56%
68,44%
45.440.000
98.560.000
27
1.267.200
640.000
1.907.200
32,00%
68,00%
46.080.000
97.920.000
28
1.260.800
640.000
1.900.800
32,44%
67,56%
46.720.000
97.280.000
29
1.254.400
640.000
1.894.400
32,89%
67,11%
47.360.000
96.640.000
30
1.248.000
640.000
1.888.000
33,33%
66,67%
48.000.000
96.000.000
31
1.241.600
640.000
1.881.600
33,78%
66,22%
48.640.000
95.360.000
32
1.235.200
640.000
1.875.200
34,22%
65,78%
49.280.000
94.720.000
33
1.228.800
640.000
1.868.800
34,67%
65,33%
49.920.000
94.080.000
34
1.222.400
640.000
1.862.400
35,11%
64,89%
50.560.000
93.440.000
35
1.216.000
640.000
1.856.000
35,56%
64,44%
51.200.000
92.800.000
36
1.209.600
640.000
1.849.600
36,00%
64,00%
51.840.000
92.160.000
37
1.203.200
640.000
1.843.200
36,44%
63,56%
52.480.000
91.520.000
38
1.196.800
640.000
1.836.800
36,89%
63,11%
53.120.000
90.880.000
39
1.190.400
640.000
1.830.400
37,33%
62,67%
53.760.000
90.240.000
40
1.184.000
640.000
1.824.000
37,78%
62,22%
54.400.000
89.600.000
41
1.177.600
640.000
1.817.600
38,22%
61,78%
55.040.000
88.960.000
42
1.171.200
640.000
1.811.200
38,67%
61,33%
55.680.000
88.320.000
43
1.164.800
640.000
1.804.800
39,11%
60,89%
56.320.000
87.680.000
640.000
39,56%
60,44%
14
44
1.158.
400
1.7
98.400
56
.960.000
87
.040.000
45
1.152.
000
640.000
1.7
92.000
40,00%
60,00%
57
.600.000
86
.400.000
46
1.145.
600
640.000
1.7
85.600
40,44%
59,56%
58
.240.000
85
.760.000
47
1.139.
200
640.000
1.7
79.200
40,89%
59,11%
58
.880.000
85
.120.000
48
1.132.
800
640.000
1.7
72.800
41,33%
58,67%
59
.520.000
84
.480.000
49
1.126.
400
640.000
1.7
66.400
41,78%
58,22%
60
.160.000
83
.840.000
50
1.120.
000
640.000
1.7
60.000
42,22%
57,78%
60
.800.000
83
.200.000
51
1.113.
600
640.000
1.7
53.600
42,67%
57,33%
61
.440.000
82
.560.000
52
1.107.
200
640.000
1.7
47.200
43,11%
56,89%
62
.080.000
81
.920.000
53
1.100.
800
640.000
1.7
40.800
43,56%
56,44%
62
.720.000
81
.280.000
54
1.094.
400
640.000
1.7
34.400
44,00%
56,00%
63
.360.000
80
.640.000
55
1.088.
000
640.000
1.7
28.000
44,44%
55,56%
64
.000.000
80
.000.000
56
1.081.
600
640.000
1.7
21.600
44,89%
55,11%
64
.640.000
79
.360.000
57
1.075.
200
640.000
1.7
15.200
45,33%
54,67%
65
.280.000
78
.720.000
58
1.068.
800
640.000
1.7
08.800
45,78%
54,22%
65
.920.000
78
.080.000
59
1.062.
400
640.000
1.7
02.400
46,22%
53,78%
66
.560.000
77
.440.000
60
1.056.
000
640.000
1.6
96.000
46,67%
53,33%
67
.200.000
76
.800.000
61
1.049.
600
640.000
1.6
89.600
47,11%
52,89%
67
.840.000
76
.160.000
62
1.043.
200
640.000
1.6
83.200
47,56%
52,44%
68
.480.000
75
.520.000
63
1.036.
800
640.000
1.6
76.800
48,00%
52,00%
69
.120.000
74
.880.000
64
1.030.
400
640.000
1.6
70.400
48,44%
51,56%
69
.760.000
74
.240.000
65
1.024.
000
640.000
1.6
64.000
48,89%
51,11%
70
.400.000
73
.600.000
66
1.017.
600
640.000
1.6
57.600
49,33%
50,67%
71
.040.000
72
.960.000
67
1.011.
200
640.000
1.6
51.200
49,78%
50,22%
71
.680.000
72
.320.000
68
1.004.
800
640.000
1.6
44.800
50,22%
49,78%
72
.320.000
71
.680.000
69
998.40
0
640.000
1.6
38.400
50,67%
49,33%
72
.960.000
71
.040.000
7
0
992.00
0
640.000
1.6
32.000
51,11%
48,89%
73
.600.000
70
.400.000
7
1
985.60
0
640.000
1.6
25.600
51,56%
48,44%
74
.240.000
69
.760.000
7
2
979.20
0
640.000
1.6
19.200
52,00%
48,00%
74
.880.000
69
.120.000
7
3
972.80
0
640.000
1.6
12.800
52,44%
47,56%
75
.520.000
68
.480.000 74 966.400
640.000 1.606.400
52,89%
47,11% 76.160.000 67.840.000 75 960.000
640.000 1.600.000
53,33%
46,67% 76.800.000 67.200.000 76 953.600
640.000 1.593.600
53,78%
46,22% 77.440.000 66.560.000 77 947.200
640.000 1.587.200
54,22%
45,78% 78.080.000 65.920.000 78 940.800
640.000 1.580.800
54,67%
45,33% 78.720.000 65.280.000 79 934.400
640.000 1.574.400
55,11%
44,89% 79.360.000 64.640.000 80 928.000
640.000 1.568.000
55,56%
44,44% 80.000.000 64.000.000 81 921.600
640.000 1.561.600
56,00%
44,00% 80.640.000 63.360.000 82 915.200
640.000 1.555.200
56,44%
43,56% 81.280.000 62.720.000 83 908.800
640.000 1.548.800
56,89%
43,11% 81.920.000 62.080.000 84 902.400
640.000 1.542.400
57,33%
42,67% 82.560.000 61.440.000 85 896.000
640.000 1.536.000
57,78%
42,22% 83.200.000 60.800.000 86 889.600
640.000 1.529.600
58,22%
41,78% 83.840.000 60.160.000 87 883.200
640.000 1.523.200
58,67%
41,33% 84.480.000 59.520.000 88 876.800
640.000 1.516.800
59,11%
40,89% 85.120.000 58.880.000 89 870.400
640.000 1.510.400
59,56%
40,44% 85.760.000 58.240.000 90 864.000
640.000 1.504.000
60,00%
40,00% 86.400.000 57.600.000 91 857.600
640.000 1.497.600
60,44%
39,56% 87.040.000 56.960.000 92 851.200
640.000 1.491.200
60,89%
39,11% 87.680.000 56.320.000 93 844.800
640.000 1.484.800
61,33%
38,67% 88.320.000 55.680.000 94 838.400
640.000 1.478.400
61,78%
38,22% 88.960.000 55.040.000 95 832.000
640.000 1.472.000
62,22%
37,78% 89.600.000 54.400.000 96 825.600
640.000 1.465.600
62,67%
37,33% 90.240.000 53.760.000 97 819.200
640.000 1.459.200
63,11%
36,89% 90.880.000 53.120.000 98 812.800
640.000 1.452.800
63,56%
36,44% 91.520.000 52.480.000 99 806.400
640.000 1.446.400
64,00%
36,00% 92.160.000 51.840.000 100 800.000
640.000 1.440.000
64,44%
35,56% 92.800.000 51.200.000 101 793.600
640.000 1.433.600
64,89%
35,11% 93.440.000 50.560.000 102 787.200
640.000 1.427.200
65,33%
34,67% 94.080.000 49.920.000 65,78%34,22% 15
1
03
780.80
0
1.4
20.800
9
4.720.000
49
.280.000
1
04
774.40
0
640.000
1.4
14.400
66,22%
33,78%
9
5.360.000
48
.640.000
1
05
768.00
0
640.000
1.4
08.000
66,67%
33,33%
9
6.000.000
48
.000.000
1
06
761.60
0
640.000
1.4
01.600
67,11%
32,89%
9
6.640.000
47
.360.000
1
07
755.20
0
640.000
1.3
95.200
67,56%
32,44%
9
7.280.000
46
.720.000
1
08
748.80
0
640.000
1.3
88.800
68,00%
32,00%
9
7.920.000
46
.080.000
1
09
742.40
0
640.000
1.3
82.400
68,44%
31,56%
9
8.560.000
45
.440.000
1
10
736.00
0
640.000
1.3
76.000
68,89%
31,11%
9
9.200.000
44
.800.000
1
11
729.60
0
640.000
1.3
69.600
69,33%
30,67%
9
9.840.000
44
.160.000
1
12
723.20
0
640.000
1.3
63.200
69,78%
30,22%
1
00.480.000
43
.520.000
1
13
716.80
0
640.000
1.3
56.800
70,22%
29,78%
1
01.120.000
42
.880.000
1
14
710.40
0
640.000
1.3
50.400
70,67%
29,33%
1
01.760.000
42
.240.000
1
15
704.00
0
640.000
1.3
44.000
71,11%
28,89%
1
02.400.000
41
.600.000
1
16
697.60
0
640.000
1.3
37.600
71,56%
28,44%
1
03.040.000
40
.960.000
1
17
691.20
0
640.000
1.3
31.200
72,00%
28,00%
1
03.680.000
40
.320.000
1
18
684.80
0
640.000
1.3
24.800
72,44%
27,56%
1
04.320.000
39
.680.000
1
19
678.40
0
640.000
1.3
18.400
72,89%
27,11%
1
04.960.000
39
.040.000
1
20
672.00
0
640.000
1.3
12.000
73,33%
26,67%
1
05.600.000
38
.400.000
1
21
665.60
0
640.000
1.3
05.600
73,78%
26,22%
1
06.240.000
37
.760.000
1
22
659.20
0
640.000
1.2
99.200
74,22%
25,78%
1
06.880.000
37
.120.000
1
23
652.80
0
640.000
1.2
92.800
74,67%
25,33%
1
07.520.000
36
.480.000
1
24
646.40
0
640.000
1.2
86.400
75,11%
24,89%
1
08.160.000
35
.840.000
1
25
640.00
0
640.000
1.2
80.000
75,56%
24,44%
1
08.800.000
35
.200.000
1
26
633.60
0
640.000
1.2
73.600
76,00%
24,00%
1
09.440.000
34
.560.000
1
27
627.20
0
640.000
1.2
67.200
76,44%
23,56%
1
10.080.000
33
.920.000
1
28
620.80
0
640.000
1.2
60.800
76,89%
23,11%
1
10.720.000
33
.280.000
1
29
614.40
0
640.000
1.2
54.400
77,33%
22,67%
1
11.360.000
32
.640.000
1
30
608.00
0
640.000
1.2
48.000
77,78%
22,22%
1
12.000.000
32
.000.000
1
31
601.60
0
640.000
1.2
41.600
78,22%
21,78%
1
12.640.000
31
.360.000
1
32
595.20
0
640.000
1.2
35.200
78,67%
2
1,33%
1
13.280.000
30
.720.000 133 588.800
640.000 1.228.800
79,11%
20,89% 113.920.000 30.080.000 134 582.400
640.000 1.222.400
79,56%
20,44% 114.560.000 29.440.000 135 576.000
640.000 1.216.000
80,00%
20,00% 115.200.000 28.800.000 136 569.600
640.000 1.209.600
80,44%
19,56% 115.840.000 28.160.000 137 563.200
640.000 1.203.200
80,89%
19,11% 116.480.000 27.520.000 138 556.800
640.000 1.196.800
81,33%
18,67% 117.120.000 26.880.000 139 550.400
640.000 1.190.400
81,78%
18,22% 117.760.000 26.240.000 140 544.000
640.000 1.184.000
82,22%
17,78% 118.400.000 25.600.000 141 537.600
640.000 1.177.600
82,67%
17,33% 119.040.000 24.960.000 142 531.200
640.000 1.171.200
83,11%
16,89% 119.680.000 24.320.000 143 524.800
640.000 1.164.800
83,56%
16,44% 120.320.000 23.680.000 144 518.400
640.000 1.158.400
84,00%
16,00% 120.960.000 23.040.000 145 512.000
640.000 1.152.000
84,44%
15,56% 121.600.000 22.400.000 146 505.600
640.000 1.145.600
84,89%
15,11% 122.240.000 21.760.000 147 499.200
640.000 1.139.200
85,33%
14,67% 122.880.000 21.120.000 148 492.800
640.000 1.132.800
85,78%
14,22% 123.520.000 20.480.000 149 486.400
640.000 1.126.400
86,22%
13,78% 124.160.000 19.840.000 150 480.000
640.000 1.120.000
86,67%
13,33% 124.800.000 19.200.000 151 473.600
640.000 1.113.600
87,11%
12,89% 125.440.000 18.560.000 152 467.200
640.000 1.107.200
87,56%
12,44% 126.080.000 17.920.000 153 460.800
640.000 1.100.800
88,00%
12,00% 126.720.000 17.280.000 154 454.400
640.000 1.094.400
88,44%
11,56% 127.360.000 16.640.000 155 448.000
640.000 1.088.000
88,89%
11,11% 128.000.000 16.000.000 156 441.600
640.000 1.081.600
89,33%
10,67% 128.640.000 15.360.000 157 435.200
640.000 1.075.200
89,78%
10,22% 129.280.000 14.720.000 158 428.800
640.000 1.068.800
90,22%
9,78% 129.920.000 14.080.000 159 422.400
640.000 1.062.400
90,67%
9,33% 130.560.000 13.440.000 160 416.000
640.000 1.056.000
91,11%
8,89% 131.200.000 12.800.000 161 409.600
640.000 1.049.600
91,56%
8,44% 131.840.000 12.160.000 92,00%8,00% 16
162
403.200
1.043.200
132.480.000
11.520.000
163
396.800
640.000
1.036.800
92,44%
7,56%
133.120.000
10.880.000
164
390.400
640.000
1.030.400
92,89%
7,11%
133.760.000
10.240.000
165
384.000
640.000
1.024.000
93,33%
6,67%
134.400.000
9.600.000
166
377.600
640.000
1.017.600
93,78%
6,22%
135.040.000
8.960.000
167
371.200
640.000
1.011.200
94,22%
5,78%
135.680.000
8.320.000
168
364.800
640.000
1.004.800
94,67%
5,33%
136.320.000
7.680.000
169
358.400
640.000
998.400
95,11%
4,89%
136.960.000
7.040.000
170
352.000
640.000
992.000
95,56%
4,44%
137.600.000
6.400.000
171
345.600
640.000
985.600
96,00%
4,00%
138.240.000
5.760.000
172
339.200
640.000
979.200
96,44%
3,56%
138.880.000
5.120.000
173
332.800
640.000
972.800
96,89%
3,11%
139.520.000
4.480.000
174
326.400
640.000
966.400
97,33%
2,67%
140.160.000
3.840.000
175
320.000
640.000
960.000
97,78%
2,22%
140.800.000
3.200.000
176
313.600
640.000
953.600
98,22%
1,78%
141.440.000
2.560.000
177
307.200
640.000
947.200
98,67%
1,33%
142.080.000
1.920.000
178
300.800
640.000
940.800
99,11%
0,89%
142.720.000
1.280.000
179
294.400
640.000
934.400
99,56%
0,44%
143.360.000
640.000
180
288.000
640.000
928.000
100,00%
0,00%
144.000.000
-
154.950.400

PENJELASAN RUMUS AKAD MUSYARAKAH MUTANAQISHAH
1. Porsi Awal Nasabah adalah DP yang dibayar oleh nasabah. Jumlah uang yang disertakan nasabah dalam kerjasama pembelian aset. Penyertaan dana nasabah dalam pembelian aset tersebut diharapkan oleh bank syariah sebesar 20% dari total harga aset. Dana nasabah merupakan besaran kepemilikan nasabah terhadap aset tersebut. Jumlahnya = Rp. 28.800.000,-
2. Porsi Awal Bank Syariah adalah jumlah uang yang disertakan bank syariah dalam kerjasama pembelian aset. Dana tersebut merupakan besaran pembiayaan yang diberikan bank syariah kepada nasabah. Besaran dana bank syariah merupakan porsi kepemilikan bank syariah atas aset. 80% yang dibayar kepada developer. Jumlahnya = Rp. 115.200.000,-
3. Harga Jual Rusun dari Developer (Rp 144.000.000) adalah total harga aset dari developer yang menjadi obyek kerjasama pembelian antara bank syariah dan nasabah. Harga ini tidak ada kenaikan harga dari bank syariah ke nasabah.
4. Rate Margin Sewa (15%) adalah besaran persentase sewa atas aset yang dimiliki bank syariah yang menjadi keuntungan bagi bank syariah dalam pembiayaan kepada nasabah. Dalam teori yang sebenarnya, sewa merupakan harga sewa pasar. Sementara bank syariah menginginkan sewa adalah rate margin yang dapat mengcover biaya-biaya dan risiko-risiko yang timbul akibat dari pembiayaan. Disamping itu, di dalam bank syariah perlu mengcover cost of fund dari bagi hasil Dana Pihak Ketiga (DPK)
5. Harga Sewa/Angsuran Sewa (Rp 1.440.000) adalah cicilan sewa yang dibayar oleh nasabah dari nilai kepemilikan bank syariah atas aset. Besaran sewa dihitung dari Rp 115.200.000,- dikali 15% (rate margin sewa) dibagi 12 (bulan) dikalikan 180 (bulan) dibagi 180 (bulan). Harga sewa akan terus menurun setiap bulan sesuai dengan penambahan porsi kepemilikan nasabah.
6. Angsuran pokok adalah cicilan yang dibayar oleh nasabah dari nilai yang dibayar oleh bank syariah sebesar Rp 115.200.000,-. Besaran cicilan berasal dari Rp 115.200.000,- dibagi 180 bulan sama dengan Rp. 640.000,-. Nilai ini bersifat tetap selama 180 bulan.
7. Angsuran per bulan adalah besaran angsuran yang harus dibayar nasabah setiap bulan. Ini merupakan penjumlahan dari harga sewa yang harus dibayar per bulan ditambah dengan angsuran pokok yang wajib dipenuhi oleh nasabah setiap bulan. Misal, sewa sebesar Rp 1.440.000, sedangkan angsuran pokok sebesar Rp 640.000, maka angsuran per bulan adalah (Rp 1.440.000 + Rp 640.000 = Rp 2.080.000). Jadi, angsuran per bulan adalah Rp 2.080.000,-.
8. Rasio Kepemilikan Nasabah Bulan Pertama adalah besarnya modal nasabah yang dibayarkan dibagi dengan harga barang. (Rp 28.800.000/Rp 144.000.000 = 20%). Jadi rasio awal kepemilikan nasabah adalah sebesar 20%. Rasio kepemilikan nasabah akan bertambah setiap bulannya sesuai dengan penambahan angsuran pokok.
9. Rasio Kepemilikan Nasabah Bulan ke-2 adalah besarnya modal nasabah yang dibayarkan, ditambah dengan angsuran pokok per bulan yang dibayarkan, dan ditambah dengan porsi sewa nasabah, kemudian dibagi dengan harga barang. Misal, besarnya kontribusi nasabah sebesar Rp 5.400.000, angsuran pokok Rp 810.372, porsi sewa nasabah adalah 4 persen, sementara harga barang adalah sebesar Rp 144.000.000, maka (Rp 5.400.000 + Rp 810.372 + 4% / Rp 144.000.000 = 5%). 5% adalah porsi kepemilikan nasabah di bulan ke-2. Dibulan ke-3 dan seterusnya mengikuti pola tersebut.
10. Jangka Waktu Pembiayaan merupakan jangka waktu kerjasama dalam pembiayaan yang telah disepakati bersama.
***

Tidak ada komentar:

Posting Komentar